SCI ou BIC : quel choix faire pour la gestion immobilière d’un immeuble pour une personne physique

OBLIGATION JURIDIQUE ET LEGALE

  I Le cadre juridico légal de la gestion d’un immeuble par une SCI

1. Définition et formalité de création

La SCI est tout d’abord une société civile. D’après l’article 766 du Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) « La société civile est le contrat par lequel deux ou plusieurs personnes mettent en commun des apports et constituent une personne morale pour les exploiter et se partager les profits ou les pertes qui résulteront de cette activité. ». A ce titre, un minimum de 2 personnes (physiques ou morales) est requis pour créer une SCI. Et Comme toute société, elle requiert l’établissement des statuts qui détermineront :

• Les apports de chaque associé: la constitution d’une société civile immobilière requiert une volonté commune des membres fondateurs (affectio societatis) à mettre en commun leurs moyens par le biais d’apport qui peut se faire soit en nature soit en numéraire ; ce qui constituera le capital social.

Cet apport peut aussi être fait en industrie mais dans ce cas, il ne pourra pas être pris en compte dans le capital social

• Le nom de la SCI: il s’agit de la dénomination sociale qui permettra d’identifier la société
• Le siège social: qui permettra de situer le centre fiscal et économique
• Le capital social :constitue l’apport des membres fondateurs et futurs associés de la société et la réparation dudit capital s’effectue entre eux en tenant compte de la valeur des apports de chacun.
• Les modalités de son fonctionnement: Les membres fondateurs doivent fournir le nom du ou des dirigeants.
• L’objet social: civile et immobilière

Lorsque La SCI exclut toute activité commerciale, elle permet à ses fondateurs de tirer profit des loyers du bien immobilier dans ce cas il n’est pas nécessaire après la création de faire une publication dans un journal d’annonces légales.

Lorsqu’elle a pour objet l’achat et la vente de biens immobiliers, les dispositions de l’acte uniforme relatives aux sociétés commerciales et du GIE lui sont applicables et la publication des informations la concernant dans un journal d’annonces légales devient obligatoire, après rédaction des statuts.

• Le rôle du notaire dans une SCI

L’obligation de se rapprocher d’un notaire pour créer une SCI n’a pas été défini par la loi, sauf disposition contraire. Cependant considérant les aptitudes du notaire qui a une compétence réservée en matière immobilière, il est la personne la plus indiquée pour renseigner et orienter les particuliers sur plan juridique sur leur projet immobilier tout en tenant compte de leurs exigences particulières.

Il en est justement ainsi en cas d’apport d’un immeuble immatriculé ou lorsque l’objet de la société civile consiste en l’achat et la revente de biens immeubles qui doivent être soumis aux dispositions de l’Acte Uniforme sur les sociétés commerciales et du GIE ; dans l’un ou l’autre cas, l’intervention du notaire reste obligatoire.

Sur le plan Fiscal, L’expert-comptable reste le meilleur interlocuteur.

• La composition d’une SCI

Une SCI est formée d’associés et dirigée par un gérant :

• Les associésont le pouvoir désigner ou révoquer le gérant. Ils participent aux Assemblées générales et reçoivent des parts sociales en échange de leurs apports en nature ou en numéraire. Ils reçoivent des dividendes lorsque l’entreprise fait des bénéfices. En revanche, en cas de perte, la répartition se fait proportionnellement à la part que l’associé possède dans la SCI.
• Le gérant: La SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques ou morales. Le gérant assure la gestion courante (encaissement des loyers, paiement des charges, déclaration fiscale…) de la SCI.

2. Gestion et gérance d’une SCI

• La gestion

Le fonctionnement de la SCI nécessite une gestion au quotidien, réalisée à travers la gérance. Lorsqu’une décision dépasse les pouvoirs du gérant, elle est soumise à l’ensemble des associés lors d’une assemblée générale qui décide de son application. La bonne gestion interne d’une SCI est conditionnée à un suivi comptable rigoureux et à la bonne application des règles fiscales en vigueur.

La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés. Le gérant est nommé pour une durée précisée dans les statuts et à défaut pour la durée de vie de la SCI.

Si les statuts le prévoient, la durée des fonctions du gérant peut être fixée lors de sa nomination avec cessation du mandat à son expiration, sans formalité particulière. Pendant l’exercice de ses fonctions, le gérant peut démissionner ou être révoqué. S’il est associé, le gérant révoqué peut demander à sortir de la société (sauf clause contraire prévue dans les statuts) et requérir le remboursement de ses droits sociaux.

La révocation du gérant n’entraîne pas la dissolution de la SCI (sauf clause statutaire contraire).

• Pouvoirs et responsabilité du gérant
• Pouvoirs du gérant
• Au regard des tiers, l’objet social de la SCI détermine les pouvoirs du gérant, ainsi que son champ d’action.

S’il y a dépassement du domaine d’activité prévue, l’autorisation des associés est obligatoire. A défaut, la société n’est pas engagée et peut requérir en justice la nullité de l’acte. Toutefois, un objet social imprécis peut engager les associés au-delà de leur volonté.

Il convient, pour ces derniers, d’être vigilants lors de la rédaction de l’objet social et de prévoir des clauses statutaires limitant les pouvoirs du gérant. Ces clauses sont inopposables aux tiers. En d’autres termes, si le gérant ne respecte pas les limitations prévues dans les statuts, la société est tout de même engagée envers les tiers de bonne foi.

• Au regard des associés, Ce sont dans les statuts, ou par accord collectif ultérieur des associés, que sont déterminés les pouvoirs du gérant. À défaut, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. Si ces actes sont contraires à l’intérêt de la SCI, même s’ils entrent dans le champ de l’objet social, la responsabilité du gérant est engagée.

Si le gérant consent des actes sans cette autorisation, il engage sa responsabilité à l’égard des associés et peut se voir révoquer pour juste motif et condamner à des dommages et intérêts. Ces clauses restrictives sont inopposables aux tiers.

• Responsabilités du gérant
• Sur le plan civil, en cas d’infractions aux lois et règlements ou de violation des clauses statutaires limitant ses pouvoirs ou encore de fautes de gestion provoquant un préjudice, le gérant engage sa responsabilité vis-à-vis des tiers et de la société. Dans le dernier cas, les associés peuvent intenter, au nom de la SCI mais aussi à titre personnel, une action en responsabilité individuelle et personnelle contre le gérant.
• Sur le plan pénal, Le gérant qui commet des infractions pénales, comme par exemple des délits d’escroquerie, de faux et usage de faux, d’abus de confiance, etc. engage sa responsabilité pénale. De plus, il peut être condamné personnellement à payer les impôts dus par la SCI, s’il en a empêché intentionnellement le recouvrement.

Dans le cas où le gérant est une personne morale, ce sont ses dirigeants qui sont alors soumis à ces conditions et obligations et qui s’exposent, comme s’ils étaient eux-mêmes gérants, aux responsabilités civiles et pénales.

3. Sortie et rupture

• Rupture de l’affectio Societatis

L’affectio Societatis peut être défini selon le droit OHADA, comme étant la volonté de chaque associé de créer la société en apportant des biens dans l’intérêt commun pour partager des bénéfices ou profiter de l’économie qui pourra en résulter.

Sa rupture peut être le fait de facteurs divers qu’il serait impossible d’énumérer de manière exhaustive. Toutefois quelques raisons peuvent être citées. Il peut s’agir d’une mésentente entre les associés rendant leur cohabitation impossible dans la société où tout simplement que l’un d’entre eux ne respecte pas ses engagements vis à vis de la société. Elle peut être également le fruit d’une concurrence déloyale émanant de l’un des coassociés.           

• Cession de parts d’une SCI

Certains évènements peuvent susciter le souhait pour les associés de quitter la SCI. Pour sortir de la société, ces derniers peuvent céder leurs parts ou user de la procédure de retrait.

La cession des parts sociales doit être constatée par un écrit. Ce dernier peut être réalisé par un acte sous seing privé ou par acte notarié.

Pour les couples mariés, cette cession doit être réalisée par acte notarié, ou par un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant.

1. Dans le cas d’une gestion d’un immeuble via une personne physique : Cadre juridico-légal

Lorsqu’un immeuble est géré par une personne physique, les revenus générés par ce bien immobilier intègrent les revenus imposables de cette personne physique. Celui-ci se compose de plusieurs catégories de revenus (salaires, pensions, revenus du capital, revenus fonciers…), dont chacune est réintégrée et imposée selon des règles prédéfinies.

Parmi ces catégories, on trouve les Bénéfices Industriels et Commerciaux (ou BIC).

1. Notion de Bénéfice Industriel et Commercial (BIC)

L’impôt sur le revenu est calculé à partir du revenu imposable du foyer fiscal.

L’impôt sur les BIC est l’impôt qui, sous réserve des conventions internationales de double imposition, s’applique sur les bénéfices annuels d’ensemble réalisé au Sénégal ou réputé réalisé au Sénégal par des personnes physiques et qui provient de l’exercice d’une profession à caractère lucratif industrielle, commerciale, artisanale ou d’une profession agricole.

2. Les assujettis au BIC

Le BIC est une composante catégorielle de l’impôt applicable sur le revenu global dû par les personnes physiques, qui pour rappel sont assujetties à l’impôt sur le revenu. Les autres revenus catégoriels étant composés des revenus fonciers, des revenus de capitaux mobiliers, des traitements et salaires, des bénéfices non commerciaux et des bénéfices d’exploitation agricole. (Art 117 I CGI).

Par conséquent, les BIC ne sont pas imposables séparément sur la base d’un taux donné comme l’IS : leur imposition est intégrée dans celle du revenu global des personnes physiques.

Le terme personne physique désigne non seulement les exploitants individuels, mais également les membres de sociétés de personnes et assimilés, de sociétés de fait, de sociétés en participation et de GIE imposable sur le revenu et n’ayant pas opté pour l’IS (Art 119)

Lorsqu’on parle de profession industrielle et commerciale, le CGI fait allusion à l’accomplissement habituel d’opérations de caractère industriel ou commercial par des personnes agissant pour leur propre compte et poursuivant un but lucratif. (Art 120)

LA FISCALITE APPLICABLE

1. La fiscalité dans une SCI
2. Le régime d’imposition des SCI

Les sociétés civiles immobilières peuvent opter pour leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés d’après l’art 4, III CGI qui stipule que « peuvent opter pour leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés, les sociétés de fait, les GIE, les Sociétés en nom collectifs, les sociétés en commandites simples, les SUARL, les sociétés civiles professionnelles et les sociétés civiles immobilières ». Le choix de cette option doit être notifié à l’Administration avant la fin du quatrième mois de l’exercice au titre duquel la personne morale souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés.

L’option exercée et définitive et irrévocable. A défaut de cette option, l’art 51, III CGI, permet aux associés de la SCI d’être redevables à titre personnel à l’impôt sur le revenu en fonction des

Parts de bénéfices sociaux qu’ils détiennent. Cependant, en cas de démembrement de la propriété, (c’est-à-dire, lorsque la propriété d’un bien est divisée entre d’une part un usufruitier, qui possède le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les éventuels revenus, et d’autre part un nu-propriétaire) de tout ou partie des parts sociales, seul l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier.Le nu-propriétaire n’est soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier.

Toujours d’après le CGI, art 71, les sociétés civiles sont tenues de fournir avant le 30 avril de chaque année, leur déclaration d’impôt pour les revenus de l’année précédente, au service des impôts du lieu de siège de la société.

2. Revenus imposables des SCI

Selon le CGI, pour déterminer le revenu imposable il faut prendre en compte les produits imposables ainsi que les charges déductibles.

Le revenu imposable s’obtient en faisant la différence entre les « produits imposables » et les « charges déductibles », mais aussi en rajoutant les « charges à réintégrer ».

Dans le cadre d’une SCI :

• Les produits imposables correspondent à :

Les revenus des loyers

Il S’agit des loyers provenant de la location des immeubles.

• Les charges pouvant être déduites correspondent:

Frais généraux (de toute nature)

Dépenses et frais autres que le dépenses d’investissements (entretiens, impôts, fournitures, assurance …)

Personnel et Main d’œuvre

Diverses rémunérations versées ou à verser résultant d’un emploi ou d’un travail

Loyers

Des immeubles dont la société est locataire.

Charges financières

Encourues au titre d’un financement direct ou indirect ; pertes de changes …

Les versements effectués au profit d’organisme reconnu d’utilité publique

Caritatifs, de bienfaisance …

Les primes d’assurance

Celles versées relatives au personnel, à des compagnies agréées et établies au Sénégal ou à une caisse de retraite

Impôts à la charge de l’entreprise

Ce sont les impôts mis en recouvrement au cours de l’exercice

Les amortissements et les provisions

Sont aussi déductibles

Dépenses d’études et de prospection en vue d’une installation à l’étranger

Celles encourues en vue de l’installation, ainsi que les charges supportées pour le fonctionnement

Déduction du déficit d’un exercice et des amortissements

Le déficit d’un exercice peut être déduit du bénéfice des 3 exercices, il est perdu au-delà de cette période. Cette limite dans le temps ne s’applique pas aux amortissements

• Les charges à réintégrer

Impôts à la charge de l’entreprise

Sont à réintégrer : l’IS, IMF, l’IR et les taxes spéciales sur les voitures particulières des personnes morales, la taxe sur les excédents de provisions

Transaction, amendes, confiscations et pénalités

Non déductibles à l’IS, à réintégrer dans l’assiette imposable.

1. Régime d’imposition d’une personne physique
2. Régime d’imposition des bénéfices

Il existe 3 régimes d’imposition prévus par la CGI. Il s’agit de :

• Régime du bénéfice réel normal: qui s’adresse aux personnes physiques réalisant des opérations de prestation de services ou de livraison de biens, lorsque leur CA annuel TTC dépasse 100 millions ; les marchands de bien, les personnes physiques réalisant les opérations de vente et de location d’immeubles ou de gestion immobilière.
• Régime du bénéfice réel simplifié: s’applique aux personnes physiques qui effectuent des opérations de prestation de service ou de livraisons de biens dont le CA annuel TTC est compris en 50 et 100 millions.
• Régime de la contribution globale unique: il est établi, au profit de l’état et des collectivités locales, un régime de fiscalité globale dénommé CGU regroupant l’IR sur les BIC ; impôt du minimum fiscal ; contribution patente ; TVA ; CFCE ; licence des débits de boissons.

Sont assujetties à la CGU, les personnes physiques dont le CA annuel TTC n’excède pas 50 millions.

Cependant d’après l’article 136 du CGI, elle ne s’applique pas aux personnes physiques dont l’activité relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux ; « aux personnes physiques réalisant des opérations de vente, de lotissement, de locations d’immeubles ou de gestion immobilière ».

2. Revenus imposables des BIC

D’après l’art 65 CGI, les revenus en nature correspondant à la disposition d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Tout comme les charges correspondantes à ces revenus en nature non imposable, ne sont pas déductibles pour l’assiette de l’impôt.

Pour déterminer le revenu net foncier imposable, il nous faut d’abord calculer :

Le revenu brut foncier qui est égal au montant des recettes perçues par le propriétaire, augmenté des dépenses incombant normalement à ce dernier, mais supportés par le locataire, diminué du montant des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire.

Les charges de la propriété déductibles qui correspondent aux frais de gérance et de rémunération des gardiens et concierges supportés par le propriétaire ; les intérêts de dettes contractées pour l’acquisition, la construction, la conservation ou la réparation des propriétés ; une déduction forfaitaire égale 30% des revenus bruts et représentant les dépenses d’entretien et de réparation, les frais de gestion, l’assurance et l’amortissement ; la contribution foncière des propriétés bâties ou non bâties.

Le revenu net foncier qui est la base imposable est obtenu en faisant la différence entre le revenu brut foncier et les charges de la propriété.

Si la différence est négative, le déficit constaté peut être reporté sur le revenu net foncier affèrent aux années suivantes jusqu’à la 3ème inclusivement.

SECTION 3 : Cas M.X : Quelles sont les options qui s’offrent à lui ?

1. La Gestion via une SCI quels sont les avantages et inconvénients

AVANTAGES

Elle permet de contourner la lourdeur de l’indivision, en attribuant à chaque associé des parts sociales, afin qu’ils aient la jouissance d’une portion de l’immeuble. La SCI permet ainsi de contourner le mode de fonctionnement relativement lourd de l’indivision qui implique l’unanimité des indivisaires pour toute décision de gestion, même la plus minime. Si l’un des associés souhaite se retirer, il n’aura qu’à céder ses parts sociales de concert avec les autres associés.

La SCI offre la possibilité d’opter pour un assujettissement à l’IS. Aussi, quand l’objet social consiste en une attribution partagée entre les associés, ceux-ci peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse (exonération des droits d’enregistrements pour les apports purs et simples)

La loi ne prévoit pas de capital minimum, et offre une liberté dans la rédaction des statuts

INCONVENIENTS

La lourdeur des obligations de fonctionnement car la société est tenue à un certain formalisme (tenue d’une comptabilité, rapport de gestion, assemblées ou consultations des associés, …).

La responsabilité indéfinie des associés de la SCI : Les associés de la société civile immobilière sont indéfiniment responsables de ses dettes. Cela signifie que chaque personne engage son patrimoine personnel au remboursement des éventuelles dettes contractées par la SCI, à proportion de leurs parts détenues au capital.

La CEL propriétaire est très élevée

1. Gestion via une personne physique : Quels sont les avantages et les inconvénients

AVANTAGES

Comptabilité simplifiée et obligation allégée

INCONVÉNIENTS

Ne s’applique qu’aux entrepreneurs individuels. Il ne peut donc concerner ni les SARL ni même les SA

BIC ne peut être imposé qu’à l’impôt sur le revenu (IR), alors que l’impôt sur les sociétés (IS) peut parfois être plus intéressant, notamment lorsque le taux marginal de l’IR (qui est le taux auquel sera fiscalisé tout revenu supplémentaire) de l’exploitant est plus élevé que le taux de l’IS.

LES AUTRES OPTIONS QUI EXISTENT

1. Les sociétés à prépondérances Immobilières : Présentation

Sont considérés comme sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale.

Pour apprécier la proportion de 50%, il convient de comparer :

• La valeur vénale des immeubles non affectés à l’exercice de l’activité commerciale, industrielle, agricole ou non commerciale de la société ou des droits portant sur des immeubles. Sont également pris en compte les titres de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière inscrits à l’actif de la société dont les titres sont cédés. Le caractère immobilier prépondérant de la société dont les titres sont inscrits à l’actif de la société dont les titres sont cédés s’apprécie en appliquant les mêmes dispositions. Dès lors que les titres inscrits à l’actif ne se rapportent pas ou plus à une société à prépondérance immobilière, il y a lieu de ne pas retenir leur valeur pour l’appréciation du caractère immobilier prépondérant de la société dont les titres sont cédés ;
• La valeur vénale de la totalité des éléments de l’actif social, y compris les immeubles affectés ou non affectés à l’exploitation.

Les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale ne sont pas pris en considération. Cette notion d’affectation doit être interprétée strictement.

1. Fiscalité des sociétés à prépondérance Immobilière

La cession de parts sociales d’une société à prépondérance immobilière sera taxée comme la cession directe de l’immeuble.

Il est fréquent que des immeubles soient détenus par des sociétés. Dans ces conditions, la cession de l’immeuble se matérialise par une simple cession de parts sociales. Or, la fiscalité de cessions de parts sociales est plus avantageuse que la fiscalité de cession d’immeubles. Dans le sens Les cessions de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière sont soumises à un droit fixe de 5 % qu’il s’agisse d’actions ou de parts sociales. L’assiette est déterminée à partir de la valeur réelle du bien ou droits immobiliers, après déduction du seul passif afférent à l’acquisition de ce bien ou droits. Les autres Éléments d’actifs sont retenus pour leur valeur réelle. Le cédant sera également imposable au titre des plus-values sur valeurs mobilières lorsque la société est à prépondérance immobilière à la condition que la société soit assujettie à l’IS.

Si la société n’est pas à prépondérance immobilière, lorsque l’actionnaire décide de vendre ses titres, il sera imposé au barème progressif de l’IR, majoré des prélèvements sociaux, sur la plus-value ainsi réalisée après l’application d’un abattement pour la durée de détention.

La fiscalité est donc plus intéressante lorsque la cession porte sur les titres sociaux que lorsqu’elle porte sur l’immobilier lui-même. On a donc vu, dans un souci d’optimisation fiscale, de nombreuses sociétés détenir des immeubles de manière totalement artificielle.